# 家を売りますか?貸しますか?
2014.02.14 Friday 09:32
今まで何度か「家を売らずに賃貸に出すことは考えませんでしたか?」とコメントで聞かれたことがあります。その都度個別にお返事はしたのですが、今回はそのことについて書きたいと思います。
まず、考えたことがあるかないかと言われれば、あります! やはり大損してまで売るのではなく、自分は住まないけれど他人様に住んでもらって、家賃でローンを返す。ここに来て頂いてる方にも、そんな風に考えたことのある方っているんではないでしょうか。
だけど原則として、住宅ローンが残っている家を賃貸にすることは厳しいです。「住宅ローン」とは自宅を購入する人のためのローンですので、人に貸す=自宅でなくなる=住宅ローンの対象から外れるということになり、直ちに全額返済を請求されても文句は言えないことになります。
ただし、ローンを組んでいる銀行に相談してみると了承を得られるケースもあるようです。
私も、会社で取引のある銀行員さんに聞いてみたことがあります。「住宅ローンが残っている家を賃貸に出しても大丈夫ですか?」と。その答えはやはり「原則はダメです。」とのことでした。が・・・続けて
「そういう事態になりそうなときはローンを組んでいる銀行に事前に相談してください。相談して頂けると提案もできますし、事情によっては了承できる場合もあります。ただ、だまって貸してる人も実際はいますね。」と言われました。(※あくまでも私の聞いた銀行員さんの意見です。)
ローンの契約書に、住宅ローンが残っている家には本人が住み、転居してはならないと記載されている場合もありますので、やはり勝手に貸すのはやめた方がいいと私は思います。そして、人に貸した年から住宅ローン控除は使えなくなります。
実は私、不動産業界にいたことがあります。そこでの経験上、やはり借家というのは雑に扱われることが多いです。理由は「自分の家ではないから。」
室内で動物(犬猫)を買うのは禁止していたのに、退去の際に見たらあきらかに飼っていたと思われるような臭いや、室内の痛み。
マイホームなら換気扇の下で吸うタバコも室内で普通に吸うので、壁紙がヤニで変色・・・なんて物件はたくさん見てきました。そして、極々稀ですが、事故物件になってしまう・・・というリスクもあります。
そして長い間入居者がいなければ、その間の家賃収入はありませんので、ローンの支払いもしんどくなります。(最初からあてにしていない場合はあまり関係ないかもしれません。)例外もあるとは思いますが、固定資産税も、火災保険料も、自分は住んでいないけれど払わないといけません。
また、自分で物件を管理するというのは、結構大変な事。入居者、契約にもよりますが、貸主には色々と連絡が来くる事もあります。(電球が切れたので取り換えに来てくださいとか・・・夜中に水漏れで大変です!とか)設備が壊れた場合の負担も貸主がする場合が多いです。
そして、いい人が入ってくれるとは限らない訳で、家賃の滞納やクレームなどなど精神的な負担もあります。
それを回避するために、不動産管理会社にお願いする場合は、管理会社に手数料を払わなければいけません。(物件・会社にもよりますが数万円程度)実際、トラブルが起きた時は個人で対応するよりも、管理会社に入ってもらっていた方が、精神的負担は少ないと思います。ただ、管理会社も色々あるので、きちんとしたところを選ばなければ、余計なストレスを感じてしまうこともあるので注意です。
・・・ということもあり、持ち家を無期限で賃貸に出すというのは、わたし的にはリスクが大きいと思っています。
逆に、数年間だけの転勤とか、またそこに戻るという場合は、期限付きの賃貸契約(定期借家)というはとても有効だと思います。(この場合は銀行さんも承諾してくれることも結構あるみたいです。)
長々とたくさんリスクを書きましたが、やはり大きな売却損を考えた時にまず頭に浮かぶ「賃貸に出したらどうだろう」という事には、結構大変な事もたくさんあるんだよ、と伝えたくて。
ここに来てくれてる道路遊びや井戸端会議に悩まされている方が、苦悩の末に賃貸に出して、そこでもまた気苦労が絶えない・・・となると悲しいので、あえてたくさんリスクを書かせて頂きました。
もちろん、人それぞれに事情があるわけだし、賃貸に出すのが最善の方法の人もいると思います。その場合は、(ローンが残っている時は)銀行さんとの相談、いい不動産会社を探して、なるべくストレスのないような契約(どこまで貸主がするか、退去の際の原状回復について、浄化槽の維持管理費の負担などなど。)をしっかりして、新しい生活をしてほしいと思います
売って出る、(対策などをしつつ)我慢して残る、賃貸に出す・・・それぞれにいい選択が出来て、笑って過ごせる日々がきますように。
いつも応援ありがとうございます!
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まず、考えたことがあるかないかと言われれば、あります! やはり大損してまで売るのではなく、自分は住まないけれど他人様に住んでもらって、家賃でローンを返す。ここに来て頂いてる方にも、そんな風に考えたことのある方っているんではないでしょうか。
だけど原則として、住宅ローンが残っている家を賃貸にすることは厳しいです。「住宅ローン」とは自宅を購入する人のためのローンですので、人に貸す=自宅でなくなる=住宅ローンの対象から外れるということになり、直ちに全額返済を請求されても文句は言えないことになります。
ただし、ローンを組んでいる銀行に相談してみると了承を得られるケースもあるようです。
私も、会社で取引のある銀行員さんに聞いてみたことがあります。「住宅ローンが残っている家を賃貸に出しても大丈夫ですか?」と。その答えはやはり「原則はダメです。」とのことでした。が・・・続けて
「そういう事態になりそうなときはローンを組んでいる銀行に事前に相談してください。相談して頂けると提案もできますし、事情によっては了承できる場合もあります。ただ、だまって貸してる人も実際はいますね。」と言われました。(※あくまでも私の聞いた銀行員さんの意見です。)
ローンの契約書に、住宅ローンが残っている家には本人が住み、転居してはならないと記載されている場合もありますので、やはり勝手に貸すのはやめた方がいいと私は思います。そして、人に貸した年から住宅ローン控除は使えなくなります。
実は私、不動産業界にいたことがあります。そこでの経験上、やはり借家というのは雑に扱われることが多いです。理由は「自分の家ではないから。」
室内で動物(犬猫)を買うのは禁止していたのに、退去の際に見たらあきらかに飼っていたと思われるような臭いや、室内の痛み。
マイホームなら換気扇の下で吸うタバコも室内で普通に吸うので、壁紙がヤニで変色・・・なんて物件はたくさん見てきました。そして、極々稀ですが、事故物件になってしまう・・・というリスクもあります。
そして長い間入居者がいなければ、その間の家賃収入はありませんので、ローンの支払いもしんどくなります。(最初からあてにしていない場合はあまり関係ないかもしれません。)例外もあるとは思いますが、固定資産税も、火災保険料も、自分は住んでいないけれど払わないといけません。
また、自分で物件を管理するというのは、結構大変な事。入居者、契約にもよりますが、貸主には色々と連絡が来くる事もあります。(電球が切れたので取り換えに来てくださいとか・・・夜中に水漏れで大変です!とか)設備が壊れた場合の負担も貸主がする場合が多いです。
そして、いい人が入ってくれるとは限らない訳で、家賃の滞納やクレームなどなど精神的な負担もあります。
それを回避するために、不動産管理会社にお願いする場合は、管理会社に手数料を払わなければいけません。(物件・会社にもよりますが数万円程度)実際、トラブルが起きた時は個人で対応するよりも、管理会社に入ってもらっていた方が、精神的負担は少ないと思います。ただ、管理会社も色々あるので、きちんとしたところを選ばなければ、余計なストレスを感じてしまうこともあるので注意です。
・・・ということもあり、持ち家を無期限で賃貸に出すというのは、わたし的にはリスクが大きいと思っています。
逆に、数年間だけの転勤とか、またそこに戻るという場合は、期限付きの賃貸契約(定期借家)というはとても有効だと思います。(この場合は銀行さんも承諾してくれることも結構あるみたいです。)
長々とたくさんリスクを書きましたが、やはり大きな売却損を考えた時にまず頭に浮かぶ「賃貸に出したらどうだろう」という事には、結構大変な事もたくさんあるんだよ、と伝えたくて。
ここに来てくれてる道路遊びや井戸端会議に悩まされている方が、苦悩の末に賃貸に出して、そこでもまた気苦労が絶えない・・・となると悲しいので、あえてたくさんリスクを書かせて頂きました。
もちろん、人それぞれに事情があるわけだし、賃貸に出すのが最善の方法の人もいると思います。その場合は、(ローンが残っている時は)銀行さんとの相談、いい不動産会社を探して、なるべくストレスのないような契約(どこまで貸主がするか、退去の際の原状回復について、浄化槽の維持管理費の負担などなど。)をしっかりして、新しい生活をしてほしいと思います

売って出る、(対策などをしつつ)我慢して残る、賃貸に出す・・・それぞれにいい選択が出来て、笑って過ごせる日々がきますように。
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